06 octobre 2005

Un point fait l’unanimité chez les économistes de tous bords : les conséquences d’un Krach immobilier sur l’économie sont biens plus importantes qu’une Krach boursier.

En effet, le montant des sommes en jeux successibles de s’évaporer lors d’un krach immobilier est aujourd’hui sans commune mesure avec les sommes perdues suite au krach boursier de 2000.

Par ailleurs, il convient de ne pas oublier que les particuliers sont beaucoup plus exposés qu’en l’an 2000 car les achats immobiliers se sont réalisés à crédit à la différence des actions qui étaient souscrites au comptant.

La bulle boursière de 2000 reposait sur le surendettement des entreprises, la bulle immobilière d’aujourd’hui repose pour sa part sur le surendettement des ménages. Une bulle spéculative requière, par définition, de la dette pour prospérer.

Nous avons vu précédemment, que notre croissance du PIB ne reposait que quasi exclusivement sur la bulle immobilière grâce notamment à « l’effet de richesse » qu’elle provoquait chez les consommateurs.

L’éclatement de la bulle immobilière plongera inévitablement nos économies occidentales dans la récession économique.

L’éclatement de la bulle immobilière de1991 avait engendré en France la récession de 1993. La bull immobilière actuelle étant d’une ampleur bien plus importante que la précédente, on peut aisément imaginer ses ravages sur notre économie…

Les dégâts de l’explosion de la bulle immobilière sur notre économie  seront d’autant plus important qu’il n’existe plus aujourd’hui de marge de manœuvre monétaire pour amortir la chute comme en 1991.

En effet, rappelons que les acheteurs de la fin des années 1990 ont pu renégocier leurs crédits immobiliers en profitant de la baisse des taux entre 1991 et 1997 (les taux ont alors été divisés par deux). Aujourd’hui étant donné la durée des emprunts actuels et des taux d’intérêt se situant au plancher cette marge de manœuvre n’existe plus.

Schématiquement, dans un scénario catastrophe, les conséquences d’une explosion d’une bulle immobilière sont chronologiquement les suivantes :

1- la chute des prix de l’immobilier engendre une contraction de la consommation ;

2-     la (faible) croissance qui ne reposait déjà que quasi-exclusivement sur la consommation s’effondre. Le pays entre alors en récession.

3-     La récession engendre à son tour une explosion du chômage qui met en difficultés de nombreux emprunteurs qui ne peuvent alors plus honorer leurs dettes ;

4-     Les banques sont contraintes de provisionner de plus en plus de créances douteuses. Elles bloquent alors totalement l’accès au crédit afin de ne pas creuser leurs pertes (phase dite de « crédit crunch ») aggravant ainsi un peu plus la crise économique.

5-     Une crise systémique du secteur bancaire se met en marche imposant à l’état d’intervenir. Mais cette fois, il ne s’agit pas seulement de sauver de la faillite le seul Crédit Lyonnais comme en 1991 mais toutes les banques qui ont voulu profiter de la fête en ce début de 21e siècle et qui se sont gavées de dettes de particuliers…

6-     L’explosion de la bulle immobilière engendre l’évaporation de la masse monétaire colossale injectée dans l’économie grâce aux taux bas. On passe d’une époque de basse, voire très faible inflation à une époque de déflation.

7-     La BCE abaisse ses taux à près de 0% pour tenter d’éviter une spirale déflationniste. Problème : en partant d’un taux initial de 2%, le levier monétaire devient totalement inefficace. Un scénario déflationniste « à la japonaise » se met alors en place : taux d’intérêt proche de 0% et prix (notamment de l’immobilier) en chute régulière année après année.

N.B : il convient de rappeler que si l’inflation à pour effet de jouer en faveur des emprunteur en rendant le poids des mensualités d’un crédit chaque année plus faible, la déflation a l’effet strictement inverse. Les emprunteurs actuels sur 20, 25, 30 ans auront sans doute le loisir d’apprécier les effets de la déflation….

Pour aller plus loin sur les origines d’une déflation provoquée par la dette :

http://www.ofce.sciences-po.fr/pdf/revue/2-86.pdf

Posté par Roosvelt à 17:05 - Commentaires [2] - Permalien [#]


Commentaires sur Un point fait l’unanimité chez les économistes de

    Je serais un peu moins pessimiste

    J'aime beaucoup ce site et j'adhère complètement à l'idée d'une baisse prochaine et forte des prix immobiliers.

    Mais je ne crois pas au scénario catastrophe de la chute (ou presque) du système bancaire, de la déflation, etc.

    Je crois que les spéculateurs les moins prudents boiront la tasse, que les banques peuvent avoir de sérieuses difficultés, mais parallèlement, la chute des prix permettra :

    1) à beaucoup d'acheteurs de concrétiser enfin leur achat,
    2) à des locataires de trouver moins cher ailleurs.

    En fait, tout se compensera:

    les propriétaires-spéculateurs n'auront plus "l'effet richesse" qui les poussera à consommer, mais les locataires ou les accédants qui paieront 500 euros par mois pour leur logement, au lieu de 1000 ou 1500 euros, auront la différence à consommer.

    C'est sûr que les "petits bourgeois" qui croient se constituer un patrimoine sur la sueur de leurs locataires risquent de déchanter, mais ça, c'est leur affaire!

    Posté par Laurent, 10 octobre 2005 à 15:42 | | Répondre
  • un point de vue

    Je voudrais moi aussi faire un commentaire moins pessimiste, juste en rappellant que la croissance économique et la baisse du chomage de la fin des années 90 a débuté lorsque l'immobilier était au plus bas. L'argent disponible, il fut investi ailleur que dans la pierre, et cela a amené une croissance "économique" et pas "immobilière".

    Selon moi, la croissance (pourtant faible) des dernières années est liée à la progression des prix et du nombre de transaction dans l'immobilier, et cela ne crée que trés peu d'emploi. -> chomage

    Si avec une baisse des prix et des transactions de l'immobilier, on maintient des chiffres de croissance comparable, alors, cela sera lié a une progression de l'activite économique, et même, avec peu de croissance, on aura des baisses de chomage.

    Pas d'affolement, donc.

    Posté par Gerald, 27 octobre 2005 à 23:45 | | Répondre
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